yaprakemlak.com

YARARLI BİLGİLER

EMLAK ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK HUSULAR

• Satın alınacak taşınmazın yapı kullanma izni olup olmadığını anlamak için tapu örneğine bakılmalıdır. Tapu örneğinde kat mülkiyeti tapusu yazıyor ise taşınmazın yapı kullanma izni var demektir. Yapı kullanma izni yoksa ilgili belediyeye baş vurulması gerekir.

• Satın alınacak bağımsız bölüm yada binanın projesine ve ruhsatına uygun olup olmadığını anlamak için belediye ve tapudaki onaylı proje ile taşınmazı karşılaştırmak gerekir.

• Satış işleminden önce, satılacak taşınmazın tapuda, vergi dairesinde ve belediyedeki kayıtlarında sorun olup olmadığı belirlenmelidir. Eğer, söz konusu kurumlara borçlar varsa ödendikten sonra satışa geçilmelidir. Çünkü, bu sorunlar satış sırasında pazarlık konusu olarak ileri sürülebilecektir.

• Resmi biçimde yapılmayan tapulu taşınmaz satışı nedeniyle, geçersiz sözleşmeye dayanarak tarafların aldıkları karşılıklı olarak geri verilir. Ancak, iyi niyetli zilyedin taşınmaza yapmış olduğu yararlı ve zorunlu giderler, Medeni Kanun'un 994.Maddesi çerçevesinde değerlendirilir.

• Tapusuz taşınmazların muhtar senediyle de satılması olanaklıdır. Tapusuz taşınmazların senetle satılması durumunda, onaylanan muhtarla üyelerin tanıklığı ile senet tanıklarının varlığı satışın kanıtlanması açısından gerekli bulunduğu unutulmamalıdır.

• Taşınmaz satımına ilişkin sözleşme geçersizse, cezai koşul da geçersizdir. Ayrıca, taşınmaz satımını güçlendiren cezai koşul da satış sözleşmesinin tabi olduğu resmi biçimde yapılmalıdır.

• Tapuda yapılan satışta taşınmazın gerçek değerinin gösterilip gösterilmediğine dikkat edilmelidir. Tapu harçlarının gösterilen değere göre hesap edilip edilmediği kontrol edilmelidir. Taşınmazı satan kişi yada kurum, taşınmazın değerini gerçek değerinden aşağıda göstermesi bazen alıcının işine geliyor gibi gözükse de, ileriki yıllarda satmak istediğinde hukuksal ve vergi boyutunda ciddi sorunlar gündeme gelebilir.

• Satışı gerçekleştiren taraf, taşınmazını olanaklıysa peşin olarak satmalıdır. Taşınmazın vadeli satılması durumunda taşınmaza ödenen peşinattan arta kalan bedel kadar ipotek konulabilir.

• Taşınmazı aldığınız tarih ile sattığınız tarih arasındaki süre hesaplanmalıdır

• Taşınmaz alımında tapu suretiyle birlikte belediyeye başvurup emlak vergisi beyannamesi verilmektedir.

EMLAK DEĞERLEMEDE 10 ALTIN KURAL

Emlak değerinin saptanması, oldukça karışık ve kişilere göre farklılık gösteren bir konudur. Bir başka deyişle, değer belirleme girişiminde bulunan kişinin amacına göre, varacağı sonuçlar da farklı olacaktır. Örneğin; piyasa değeri, net değer, nakit değeri, defter değeri, potansiyel değer vb.

Bir taşınmazın değerini belirleyen öğeler; fiziksel koşullar, yarar, kıtlık ve devredilebilirlik gibi içsel öğeler ile ekonomik, sosyo-kültürel ve yasal durum gibi dışsal öğeler olarak sayılabilir. Taşınmazların değerlendirilmesinde karar verme aşamasına gelindiğinde daha somut veriler dikkate alınır. Karar verme aşamasında dikkat edilmesi gereken bu önemli noktalar şöyle sıralanabilir :

Konutu oturmak amacıyla satın alan kişi, alacağı eve taşınacağı yer; evin bulunduğu bölgeye de çalışacağı yer gözüyle bakar. Bu nedenler alıcı, nüfusun gelecekteki eğilimi ile çok fazla ilgilenmez. Böyle bir alıcının temel ilgisi, binanın bugünkü fiyatı üzerine odaklanır.

Konutu yatırım amacıyla alan kişi ise, evin bugünkü fiyatının yanı sıra, uzun dönemde taşınmazın değerini etkileyecek diğer etmenlerle ilgilenir. Yatırım amaçlı taşınmaz alımlarında esnek davranılabilir.

Bölgenin gelişme eğilimi taşınmazın gelecekteki fiyatında olduğu kadar şimdiki değerine de etki eder.

Konut yada diğer taşınmazların deprem bölgesinde olmaması fiyatı etkiler.

Ayrıca konutun yapı kalitesi ile konutta kullanılan malzemeler de fiyata etki eder.

Konutun yada diğer taşınmazların okul, sinema, tiyatro, park yada alışveriş merkezi gibi sosyal alanlara sahip olması yada bu merkezlere olan uzaklık, konutun değeri üzerinde etkili olacaktır.

Özellikle ülkemizde konutun manzaralı ve deniz görür olması da değerlemede önemli rol oynuyor.

Konutun belediye, hastane, okul yada banka gibi kamu hizmeti veren kurumlara yakınlığı değerini olumlu yönde etkileyecektir.

Taşınmaz arsa ise yapı izni olup olmaması, yapı izni varsa yapılaşmaya uygun olması, altyapısının bulunması, taşınmazın konut yada iş merkezine uzaklığı arsa ve arazinin değerine etki eder.

Kolayca satılabilme, taşınmazın piyasa değeri üzerinde doğrudan bir etkiye sahiptir.